随着1994年国务院发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，伴随住房商品化、市场化的全面推进，存在不少房屋建筑质量较差，质量隐患较多，群众反映强烈等问题，为明确开发商、施工企业对施工工程质量承担起应有的责任，维护社会秩序和民生，建设工程质量保修是一项伴随中国住房制度变迁应运而生的制度。
建筑工程质量保修制度
建筑工程质量保修制度是指建设工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷（或质量问题），由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。孙镇平主编的《建筑工程合同》一书中对该概念的描述已经不合时宜，但这一概念还在实务中被广泛采用，其概念中提到，在规定保修期限内，因勘察设计、施工、材料等原因千万的质量缺陷，应当由施工单位负责维修的制度。
《民法典》第七百九十五条规定，施工合同的内容一般包括工程范围、建设工期、中间交工工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修范围和质量保证期、相互协作等条款。《建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。《建设工程质量管理条例》第三十九条规定，建设工程实行质量保修制度。第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
建筑工程质量保修范围、保修期限和保修责任
《建筑法》第六十二条第二款规定，建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。保修范围需排除《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条的规定，也即：（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；（二）不可抗力造成的质量缺陷。
《建设工程质量管理条例》第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条均规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
建筑工程质量保修期间的质量责任划分
最高人民法院柳凝法官提出，对保修期间的质量划分原则参照孙镇平《建设工程承包合同》1996年版第96页的规定，鉴于该原则综合来看已经不合时宜。笔者认为，较为合适的且符合国际惯例的质量责任划分可以按《建设工程示范文本》15.4.2的规定处理，即（1）保修期内，因承包人原因造成工程的缺陷、损坏，承包人应负责修复，并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失；（2）保修期内，因发包人使用不当造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，但发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理利润；（3）因其他原因造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理的利润，因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失由责任方承担。
建筑工程质量保修的保修人和未及时履行保修义务的理解
施工单位承担的保修责任实际上是对建设工程质量瑕疵担保责任，《民法典》第八百零二条规定，因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。这里规定了承包人对工程质量的严格责任原则。《房屋建筑工程质量保修办法》第四条规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。前述《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。然而，《房地产销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
从上述规定可以看出，建筑工程质量保修人既可以是施工单位（承包人）也可以是房地产开发企业（发包人），负有直接保修义务的人。同时还能看出《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》与《房地产销售管理办法》对保修期限的起算点规定是不同的。
《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条规定，因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。对未及时履行保修义务应该分情况对待，一种是本来是保修人责任导致的义务，而未及时履行保修义务；另一种是非保修人责任导致的义务，而未及时履行保修义务。那么如果认定未及时履行保修义务呢？《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。《建设工程示范文本》15.4.3 修复通知中规定，在保修期内，发包人在使用过程中，发现已接收的工程存在缺陷或损坏的，应书面通知承包人予以修复，但情况紧急必须立即修复缺陷或损坏的，发包人可以口头通知承包人并在口头通知后48小时内书面确认，承包人应在专用合同条款约定的合理期限内到达工程现场并修复缺陷或损坏。另外，保修人与建筑物所有人或发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。