发包人擅自使用未经验收的建设工程出现质量瑕疵的风险转移

交付验收合格的建设工程是施工单位的责任和义务,也是要求发包人支付工程价款的前提,竣工验收就是全面考核建设成果是否符合设计和合同的约定要求。然而,有些时候发包人未经竣工验收或竣工验收不合格,擅自使用的,会导致工程质量责任风险转移和交付时间的变化。

建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的认定

《民法典》第七百九十九条规定,建设工程竣工后,发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的,发包人应当按照约定支付价款,并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建筑法》第六十一条和建设工程质量管理条例第十六条也有相关规定。

1.建设工程竣工验收以及需要具备的条件

建设工程竣工验收指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容,建设单位已取得政府有关主管部门(或其委托机构)出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后,组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》的过程。

建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。

2.发包人擅自使用法律后果

《民法典》第八百零一条、《建筑法》第五十八条和《建设工程质量管理条例》第二十六条均规定,施工单位对建设工程的施工质量负责。然而,建设工程未经验收或验收不合格的情况下,发包人违反法律的强制性规定擅自使用,即视为发包人对建设工程质量的认可或自愿对建设工程质量不合格承担后果。最直接的后果便是工程质量责任风险转移给发包人,而且工程交付时间也随着发包人的提前使用而提前。此时承包人的质量瑕疵返工义务即行消失,发包人对工程质量缺陷的修复责任应当自行承担。

3.发包人擅自使用后质量责任承担的范围

关于发包人擅自使用后质量问题承担的范围之前一直有两种观点,一种观点认为,发包人只要擅自使用未经竣工验收或验收不合格的工程,就应当对整个合同中的工程内容承担质量责任。理由是建设工程合同是一个整体,类似于共同犯罪的部分既遂全部既遂。另一种观点认为,发包人仅应对擅自使用部分质量问题承担责任即可。理由是施工单位对建设工程的施工质量负责,对发包人的质量承担风险应作严格限制,另外一个项目有单位工程和单项工程,部分使用并不会导致其它部分受到影响,仅对使用部分擅自使用承担质量后果较为合理,否则明显加重发包人责任。实践中采纳了后一种观点,即发包人仅对使用部分承担质量责任风险,对于未使用部分,出现质量问题的,仍由承包人承担责任

4.发包人擅自使用后质量责任包含的内容

既然发包人擅自使用未经竣工验收或验收不合格的工程需要自行承担质量责任风险,那么这个质量责任是指工程的所有质量责任还是部分质量责任,其它包含的内容又是什么?

这个问题在实务中也存在不同的观点,一种观点认为,发包人擅自使用应承担的质量责任应限于与其使用原因有关的质量问题,与其使用原因无关的或者能够明确证明即使发包人不擅自使用也会出现的质量问题,仍应由承包人承担质量责任。比如部分强弱电、粉刷质量、给排水管道等问题。另一种观点认为,发包人承担的质量责任应是除地基基地工程和主体结构之外的所有质量问题。司法实践采用了第二种观点。

5.发包人擅自使用后承包人是否应承担质量保修责任

《建筑法》第六十二条规定,建筑工程实行质量保修制度。……保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。《建设工程质量管理条例》第三十九条规定,建设工程实行质量保修制度。第四十条规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

建设工程质量保修是法律法规的强制性规定,建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。但出现发包人擅自使用建设工程的情况下,承包人即可免除除基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程之外的所有质量问题。根据工程质量保修金的作用和性质,此时工程质量保修金也应当一并退还。

如何理解建设工程合理使用寿命

建设工程合理使用寿命是一个法律词汇,但不是专业词汇。所谓的工程合理使用寿命是指设计使用年限,是指设计规定的一个时期,只需要进行正常的维护而不需进行大修就能按预期目的使用,完成预定的功能,即房屋建筑在正常设计、正常施工、正常使用和维护下所应达到的使用年限。这个年限是通过计算结构可靠度得出的年限。

《建筑结构可靠性设计统一标准》(GB50068)3.3.1规定,建筑结构的设计基准期为50年。其中3.3.3规定了建筑结构的设计使用年限,见下表所示:

建筑结构的设计使用年限

类别设计使用年限(年)
临时性建筑结构5
易于替换的结构构件25
普通房屋和构筑物50
标志性建筑和特别重要的建筑结构100

通常情况下,建筑结构的合理使用年限会在建筑或结构说明中列出,如果无确定年限的由原设计单位补充说明或其它有关单位根据结构可靠度验证后确认。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注