最高人民法院《关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号自2023年4月20日施行，全文一公布就引发了圈内的大量讨论，观点褒贬不一各自证理。笔者在《从房地产公司破产看债务清偿的优先顺序》一文中，对房地产开发企业引发的涉及权利顺位问题进行了阐述。截至目前，该文中罗列的债务清偿优先顺序阶层总体还是适用的，只是第一阶层有一些变化而已。
最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是最早见此规定的文件，但该批复已经失效。早时传言相关内容将进入执行阶段相关的司法解释中。时至今日，这部分内容重出江湖，但内容与已失效的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2020〕21号均有明显的不同，遂在此论述之。
其一，原法释〔2002〕16号第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。法释〔2023〕1号第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款……，人民法院应当予以支持。
两者的区别有二：（1）原规定要求支付全部或大部分款项，而现规定要求已支付全部价款。（2）原规定没有在条文中没有明确限制商品房用途，而现规定限制商品房以居住为目的，从而明确排除了投资性置业的可能。
其二，法释〔2023〕1号一般理解为审判阶段的适用的司法解释，法释〔2020〕21号明确为执行异议和复议阶段适用的司法解释，但两者存在矛盾。法释〔2020〕21号第二十九条规定，符合三种情形的能够排除执行，其中第（三）点规定，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，而法释〔2023〕1号对此要求支付全部价款。
实践中就会出现两种情况：（一）审判阶段未支付全部价款的商品房消费者，主张房屋交付请求权和价款返还请求权均不优先于建设工程价款优先受偿权，此时，建设工程价款优先受偿权利人申请执行时会遇到一难。即商品权消费者支付价款超过50%时，会导致优先受偿权利人执行不能。（二）审判阶段已支付全部价款的商品房消费者，此时消费者的权利顺位最高，自然地法释〔2020〕21号第二十九条规定被架空而无法适用。
其三，法释〔2023〕1号在精细化方面又进了一步，将商品房分为可交付和不可交付两种情形区别规定。对于可交付的情形，商品房消费者主张房屋交付请求权优先于其它权利顺位。对于不可交付的情况，商品房消费者主张价款返还请求权优先于其它权利顺位。
对于商品房可交付的情况下，商品房消费者可否依相关合同约定或法律规定，主张价款返还请求权呢？此时的价款返还请求权是否权利顺位依旧如初？这一司法解释没有白纸黑字给出明确规定，限于篇幅，不在此文中赘述。