从房地产公司破产看债务清偿的优先顺序

投资房地产是个高风险行业,但国民普遍没有这种意识。房地产主流的经营模式是卖楼花,这种模式从香港引进后,直到现在还在被大力推崇,成为房地产开始企业空手套白儿狼的绝招。自从疫情以来,房地产这行业危机四伏,全国各地陆续发生破产案件,鉴于目前的房地产的模式和系统性的金融风险,一些地方政府不允许房地产商低价卖房,同时房地产又受到财务和金融的几条红线制约,日子大不如前。本文试着从房地产公司破产看债务清偿的优先顺序的角度来谈谈,房地产公司破产后各位阶的市场群体的那些众生相。

第一阶层:交付商品房的全部或者大部分款项后的购房者

该规定最早见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号),其中第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 虽然该批复已经失效,但该条将纳入执行异议之诉司法解释中。因此这一规定目前来看还是应当遵守的。

其次,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2020〕21号第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这种情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。

第二阶层:施工单位的建设工程价款优先受偿权

《民法典》第八百零七条规定了建设工程价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿,同时《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条规定,承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其它债权。据此可以明确建设工程价款优先受偿权与其它权利顺位的关系。

第一阶层和第二阶层都是法律作出的特殊规定,一个为了保护大量的买房人,一个为保护大量的农民工,都是矛盾高发群体。

第三阶层:对破产人的特定财产享有担保权的权利人

这部分权利人通常指的是银行及各种具有金融贷款资质的相关金融机构,也包括其它享有担保权的权利人。这也是目前中国房地产市场环境造成的。房地产从拿到开始就抵押给银行或其它进行融资,再开始卖楼花融资,几乎在倒腾的过程中全是无中生有的模式在动作,而且自有资金和杠杆率极低。

《破产法》第一百零九条规定,对破产人的特定财产享有担保权的权利人,对该特定财产享有优先受偿的权利。同时还规定,享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的,其未受偿的债权作为普通债权;放弃优先受偿权利的,其债权作为普通债权。

第四阶层:破产费用和共益债务

破产费用是指在破产程序中为全体债权人的共同利益而支出的旨在保障破产程序顺利进行所必需的程序上的费用。共益债务是指人民法院受理破产申请后,为了全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行而发生的债务。《破产法》第四十三条规定,破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。

其中第四十一条规定(一)破产案件的诉讼费用;(二)管理、变价和分配债务人财产的费用;(三)管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用为破产费用。其中第四十二条规定(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务;(二)债务人财产受无因管理所产生的债务;(三)因债务人不当得利所产生的债务;(四)为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务;(五)管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务;(六)债务人财产致人损害所产生的债务为共益债务。

第五阶层:破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金

第五阶层主要是保护劳动者的切身利益的规定,破产人所欠职工工资和社会保险费用的偿付,关系着劳动者的切身利益。在雇主破产情况下,应以优先权保护工人因其就业而产生的债权,以使工人能在非优先债权人获得其份额之前,从破产雇主的资产中获得偿付。但在现行的社会保险中,只有破产人所欠职工的应当纳入职工个人账户的基本养老保险和基本医疗保险费用,是作为第一顺序清偿的。对于法律、行政法规规定的应当支付给职工的补偿金,破产人拖欠未支付的,依照本条第一款第一项的规定,也作为第一清偿顺序的债权,应当优先支付。

第六阶层:破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款

第六阶层主要是为了维护社会大众利益的规定,税收是国家财政的重要来源,在破产清算程序中,保证其优先受偿。 第五阶层未完成的税费基本都落入第六阶层处理。

第七阶层:普通破产债权

第七阶层是除上述所有阶层外的群体,这部分群体像是遗弃的娃,在破产程序中顺位垫底,从破产企业的现实来看,几乎是分不到的。因此对于靠后的阶层只有想办法将自己从后面的阶层挪移至前面,同时将前述阶层能拿到的钱压缩下来(比如说购买者的条件不成就或者优先受偿范围的限定等等),才有可能让自己在房地产破产债务清偿过程中获得财产。

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