最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

最高人民法院
关于商品房消费者权利保护问题的批复

法释〔2023〕1号

(2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过,自2023年4月20日起施行)

河南省高级人民法院:

你院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》(豫高法〔2023〕36号)收悉。就人民法院在审理房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及的商品房消费者权利保护问题,经研究,批复如下:

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系,按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款,主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者,在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的,可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下,商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的,人民法院应当予以支持。

最高人民法院

2023年4月20日

2022版最高人民法院知识产权司法解释汇编(附下载地址)

本次汇集共收集了36件现在有效的司法解释文件。其中:第一部分综合类7件,第二部分著作权5件(较上一版增加2件),第三部分商标权10件(较上一版增加3件),第四部分专利权与技术合同7件(较上一版增加3件),第五部分反不正当竞争与反垄断2件,第六部分植物新品种与集成电路布图设计5件(较上一版增加2件)。(下载地址在文末)

需要获取上一版最高人民法院知识产权司法解释汇编文本可点击该链接:最高人民法院知识产权司法解释汇编全集(附下载地址) – 蒙需 (jiangcl.com),该文中对新中国历史上三次全面集中清理司法解释作了些说明。

最高人民法院知识产权司法解释汇编全集下载地址:

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工程总承包合同纠纷是否适用施工合同司法解释

工程总承包合同因其特殊性,很多问题不能直接适用施工合同司法解释,工程总承包合同纠纷中有四个特殊方面是不宜适用施工合同司法解释规定来处理的,包括规划审批手续与合同效力的关系、垫资行为和利息、设计缺陷的非发包人过错、设计变更的价款调整。

工程规划审批手续与工程总承包合同效力之间的关系

在传统的施工总承包模式发包程序中,首先,由发包人对建设工程项目的设计进行招投标,确定设计承包主体后,发包人才可以提交建设工程项目设计方案向城市规划行政主管部门申领建设工程规划许可证。其次,城市规划行政主管部门对建设工程的设计方案审定通过后,才予以核发建设工程规划许可证。最后,发包人编制施工招标文件,确定工程项目的施工承包人,并签订《建设工程施工合同》。

工程总承包模式下发包程序通常是:(一)签订《建设项目工程总承包合同》,(二)承包人开始项目设计工作或对项目设计、施工进行分包,(三)提交项目设计方案,(四)经城市规划建设主管部门审核通过,(五)取得建设工程规划许可证。

因此,在施工总承包模式中,出具设计方案和申领建设工程规划许可证在前,签订建设工程施工合同在后。在工程总承包模式下,承包人应对建设工程项目的设计、采购、施工的全部阶段实行总承包,应是签订工程总承包合同在前,提供设计方案、申领建设工程规划许可证在后,此时若机械适用新《施工合同司法解释》以未取得建设工程规划许可证的工程总承包合同无效的,则与实践脱节。

垫资行为的效力及垫资利息的处理

垫资现象在工程上普遍存在,甚至工程总承包模式就是垫资的温床,客观上业主选择EPC模式的目的即在于解决项目融资问题,垫资利息的约定通常远高于LPR,毕竟投资和回收期很长,不可控因素多。

目前实践中的利息分垫资施工期间的利息与垫资施工结束后未及时返还的利息,前者不得突破银行同期贷款利率,但后者按照工程欠款处理。然而根据《民间借贷司法解释》规定利息不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍,那么很多工程总承包项目可能无法开展,或者通常规避《民间借贷司法解释》的方法来解决这个问题。

设计缺陷通常不属于发包人的工程质量缺陷过错

在施工总承包合同纠纷中,因发包人提供的设计有缺陷造成建设工程质量缺陷的,发包人应承担过错责任。而在工程总承包合同纠纷中,因为设计本身即包含在发包范围内,因设计缺陷导致工程质量存在缺陷的应由承包人负责,即使在发包人批准设计的情况下该工程质量缺陷亦与发包人无关。即便业主方指定或批准了某一设计,但是最终的建筑产品仍应当符合既定的合同根本目的。

一般来讲,如果承包方同意按照某一设计施工,而该设计又无法满足其已经承诺的合同根本目的实现的话,承包方应当承担相应的责任。

不涉及业主要求变化的设计变更,并不必然成为调整工程价款的依据

总承包项目中,业主对未来的项目通常只有原则性的要求,对项目的设计、采购、施工的具体环节并不明确。总承包合同中的业主要求取代了施工合同中的图纸和规范,确定了总承包项目的标准。因此,总承包工作内容不像单独的施工合同那样,在合同签订时就非常明确、具体。这就要求总承包商能够充分理解业主提出的项目建设意图,并依据业主对功能、设计准则等的基本要求,以及业主提供的事先勘测考察现场情况的基本资料和数据来完成设计任务。

总承包项目的上述特点决定了业主更关注结果,强调项目最终成果。业主对总承包商设计文件的一些修改意见,通常被业主视为是符合工程预期目的的设计优化而不是设计内容的变更,被认定为价格包含在总承包合同中且不能增加。这是实践中最容易引起业主和总承包商冲突与矛盾的地方。解决这类冲突和矛盾的最根本路径在于区别设计变更和承包合同内容变更的不同。

设计变更是指设计单位根据委托人或者根据政府的有关规定对图纸的改变,设计变更通常是对设计的局部修改、完善,一般包括更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸,或是调整有关工程的施工时间、顺序,或是增减合同中约定的工程量,以及其他有关工程变更需要的附加工作。承包合同内容变更是指订立合同的当事人,对承包合同确定的权利义务经协商一致予以改变。两者存在明显的差别。

在施工总承包的场合,设计由发包人提供并就设计文件的完备性向承包人承担责任,故在施工过程中若发生设计变更的,双方应按照约定程序及计价标准相应调整合同价款。但在工程总承包模式下,设计本身即系承包人工作内容,若设计变更突破合同约定的“发包人要求”范围的,通常可以触发调价机制,但对于不涉及发包人要求变化的设计变更,并不必然成为调整工程价款的依据。