集体土地征收与国有土地征收是针对两类不同利益群体的征收方式,区别也非常明显。同时两种征收的补偿费用计算也不相同,集体土地征收某些情况下可以参照国有土地征收的标准计算。以下是一种笔者总结的两种土地征收的不完整区别和两种土地征收的补偿费用计算标准。
集体土地征收与国有土地征收的一些区别
1 征收主体不同。集体土地征收审批权限最低一级是省政府,而国有土地征收由市县人民政府负责房屋征收与补偿工作。
2 征收有效期不同。根据国土资发[2004]237号第14项的规定,集体土地(农用地转用和土地征收)批准文件有效期为两年。国有土地征收后储备无有效期限定。
3 征收适用的法律体系不同。集体土地征收主要采用《土地管理法》《农村土地承包法》《土地管理法实施条例》调整,而国有土地征收主要采用《土地管理法》《城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》调整。
4 补偿标准不同。根据司法解释的规定,集体土地征收中对于纳入城市规划区,土地权利人可以请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准。国有土地征收的补偿标准系依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
5 救济手段不同。集体土地的被征收人可以对经过裁决或复议的补偿安置方案提起诉讼,国有土地被征收人可以对补偿安置协议或是征收决定提起诉讼。
集体土地征收与国有土地征收的补偿费用计算
1 集体土地(耕地)征收补偿费用计算
(1)征地补偿费用
征地补偿费用 = 土地补偿费 + 安置补助费 + 地上附着物补偿费 +青苗补偿费 + 其它补偿费
(2)土地补偿费
土地补偿费 = 耕地被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数(补偿倍数一般为6-10之间)
(3)安置补助费
安置补助费 = 每个需要安置的农业人口(平均)安置补助费 = 耕地被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数(补偿倍数一般为4-6之间)
其中,每公顷被征收地块需要安置人数 * 补偿倍数 大于等于 15时,
每公顷被征耕地总安置费 = 耕地被征收前三年平均年产值 * 15
其中,每公顷被征收地块需要安置人数 * 补偿倍数 小于 15时,
每公顷被征耕地总安置费 = 耕地被征收前三年平均年产值 * 补偿倍数 * 该公顷地块需要安置人数
特别说明:根据以上计算的土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。在特殊情况下,国务院可以提高该标准。
(4)被征收土地上的附着物和青苗补偿标准
地上附着物和青苗补助费 = 根据省、自治区、直辖市规定,一般按照市场价格补偿计算,如果播种不久或投入较少,可以按照一季产值的一定比例计算
2 国有土地征收补偿费用计算
(1)房屋征收货币补偿金额
房屋征收货币补偿金额 = 被征收房屋经评估机构确定的市场价格(包括房屋装饰装修补偿金额) + 搬迁费用 + 临时安置费用 + 营业性房屋停产停业损失(非营业房屋无此补偿项目)
(2)房屋置换方式补偿的差价金额
房屋征收调换产权补偿差价金额 = 被征收房屋的评估价格 + 房屋装饰装修评估补偿金额 – 获得的调换产权的房屋评估价格
(3)搬迁费用
搬迁费用 = 搬迁发生的实际费用或双方商定的数额
(4)临时安置费用
临时安置费用 = 没有提供周转房情况下的临时安置费 + 超过过渡超限的临时安置费
(5)停产停业损失费用
根据房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素确定,具体计算方法由各省、自治区、直辖市制定。