建设规划审批手续对工程总承包合同效力的影响

笔者在建设规划审批手续对施工合同效力的影响一文中谈及了施工总承包合同中建设工程规划许可审批包含的内容、未取得建设规划审批的施工合同无效、合同效力是否可以补正以及补正的时间点三个问题,然而建设规划审批手续对工程总承包合同效力的影响与施工总承包有较大的不同。通常认为,发承包人以未取得规划审批手续为由,请求确认合同无效,不予支持,但这一观点要分情况讨论。

工程总承包项目发包时不具备办理建设规划审批手续条件的,不宜认定工程总承包合同无效

建设规划审批手续通常指的是建设用地规划许可和建设工程规划许可。建设用地规划许可受《土地管理法》约束,实践中把第四十三条的相关规定作为效力性强制性规定,用以认定违反《土地管理法》时合同效力的判断条件。建设工程规划许可受《城乡规划法》约束,实践中把第三十七至第四十条的相关规定作为效力性强制性规定,用以认定违反《城乡规划法》时合同效力的判断条件。

如果工程总承包发包时的节点在需要办理建设规划审批手续之前,或者说发包时还不具备办理规划审批手续的,此时不宜认定工程总承包合同无效,这大概已经成为共识的问题。此时应当将办理建设规划审批手续视为合同履行的工作内容,可以将办理建设规划手续的成功与否设定为合同解除的条件。

工程总承包项目发包条件与建设规划审批手续条件无关的,不宜认定工程总承包合同无效

与上述情况不同,另一种情况实践中存在相关部门规章中也留有余地。住房和城乡建设部、国家发展改革委《关于印发房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法》的通知第七条指出,建设单位应当在发包前完成项目审批、核准或者备案程序。采用工程总承包方式的企业投资项目,应当在核准或者备案后进行工程总承包项目发包。采用工程总承包方式的政府投资项目,原则上应当在初步设计审批完成后进行工程总承包项目发包;其中,按照国家有关规定简化报批文件和审批程序的政府投资项目,应当在完成相应的投资决策审批后进行工程总承包项目发包。

从上述内容可知,工程总承包项目发包条件与建设规划审批手续并无关系。实践中也存在边工作边审批的情况,也存在规划手续由第三方报批的情况,这些情况均不宜认定工程总承包合同无效。

工程总承包合同无效后是否允许效力补正

工程总承包合同相关的建设规划审批手续因违反《土地管理法》和《城乡规划法》中效力性强制性规定,导致合同无效的,能否允许对合同效力进行补正,补正的时间点何时较妥当。

事实上,房地产业链中相关的环节,包括商品房买卖、国有土地使用权、城镇房屋租赁合同案件中,相关的司法解释都是支持沿用合同效力补正这一原则的,基于保护交易,促进市场活力的角度,给予工程总承包合同无效后允许效力补正大体上是符合法律和政策精神的。对于合同效力补正的时间节点实践中存在“起诉前”、“竣工验收前”、“一审辩论终结前”等观点之争,综合考虑后以“起诉前”作为工程总承包合同效力补正的截止时间点,便于发承包双方在启动诉讼时就能判断相应的风险和确定如何主张相应义务。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注