建设工程施工合同司法解释（二）已于2026年6月30日起施行，此时已经距 2021 年 1 月 1 日起施行的建设工程施工合同司法解释（一）已经过去了 5 年 6 个月。这期间经历过两次征求意见，因为房地产是支柱产业的原因，高度关联的建设工程合同纠纷一直都是法律纠纷行业的皇冠，每次的征求意见都会汇集大量的观点和意见，是所有司法解释中少有全行业参与度这么高的。
建设工程施工合同司法解释（二）共 23 个条文（见首图），涉及合同效力（1-3）、合同主体（4-6）、代位权（7）、农民工保护（8）、价款结算（9-13）、合同解除（14-15）、质量修复（16）、价款优先权（17-21）、违法移送（22）和施行日期（23）。
建设工程施工合同司法解释（一）共 45 个条文（见上图），涉及合同效力（1-7）、施工工期（8-11）、工程质量（12-18）、工程价款（19-27）、司法鉴定（28-34）、优先受偿权（35-42）、实际施工人（43-44）和施行日期（45）。
两者比较可以发现，建设工程施工合同司法解释（二）事实上废除了建设工程施工合同司法解释（一）第 43 条第 2 款的实际施工人突破合同相对性起诉发包人条款。与此同时，新设了合同解除、质量修复、违法移送条款，补充和完善了合同效力、代位权、农民工保护、价款结算、审计评审（司法鉴定）、价款优先权。没有出现与司法鉴定和施工工期相关的条文。
本文将对建设工程施工合同司法解释（二）进行分类概述，具体如下：
一、合同效力（1-3）：1.明确了起诉时必须招标项目性质发生变化时的合同效力问题。2.明确了招标投标人事前串通事后中标投标行为的合同效力问题。3.明确了挂靠情形下的合同效力问题，对施工企业主张的资质借用费使用费不予支持，但借用人参照约定，请求施工企业支持折价补偿款。
二、合同主体（4-6）：1.明确发包人在订立合同不知道挂靠，挂靠人无权起诉发包人；反之，挂靠人有权起诉发包人。2.明确挂靠人以被挂靠企业名义采购货物的，符合表见代理时由挂靠企业承担责任。3.接受转包或者违法分包只能找与其有合同关系的承包人支付折价补偿款。
三、代位权（7）：明确了实际施工人在挂靠和转包、违法分包上游怠于行使到期债权时，可向发包人行使代位权。
四、农民工保护（8）：明确了拖欠农民工工资时，建设单位、施工总承包单位和分包单位先行垫付责任。
五、价款结算（9-13）：1.明确了除另有约定或情势变更外，固定价款合同不调整。2.明确了固定总价合同中途解除时，工程价款如何按比例结算的问题。3.明确了施工合同无效时，参照合同关于工程价款的约定的内容和含义。4.合同无效质量合格时，各方达成的折价补偿协议的约束力。5.明确了约定审计结果期限后的司法鉴定启动权，以及对该期限的说明。
六、合同解除（14-15）：1.新增了有效合同和无效合同中途径解除的质保金的计算基数以及返还期限。2.新增了合同解除后承包人移交现场和资料的义务。
七、质量修复（16）：1.新增发包人未通知承包人修复时，对先行支付修复费用不予支持。2.新增了发包人只能在修复后才能请求承包人支付修复费用。
八、价款优先权（17-21）：1.强调法院应当在判决主文中明确优先受偿权的工程价款数额及相应工程。2.明确了停工、窝工等损失不属于工程价款优先受偿权。2.合同无效时签订折价补偿款享有优先受偿权的 4 个条件。3.明确了债权转让的受让人享有优先受偿权 4 个因素。4.新增施工合同中的优先受偿权起算点可因客观原因协商变更，合同中未约定时可按结算协议中的约定起算。
九、违法移送（22）：强调法院发现违法行为和严重质量问题时，应当移送行政和刑事主管部门。
十、施行日期（23）：规定了解释自2026年6月30日起施行。
建设工程施工合同司法解释（二）中，我认为比较突出的变化在于：1.废除的实际施工人突破合同相对性的制度，代位权制度开始走向舞台，但实务中操作的难度远大于实际施工人制度。2.理论上终结挂靠情形下的无效合同，施工企业的资质借用费问题，但这一解释并无法终结实务中的挂靠资质费用问题。3.质量修复必须先通知承包人，而且还必须在修复后能才主张，断绝了只诉不修的老大难问题。4.明确了债权转让和折价补偿款也享有优先受偿权，即优先受偿权债权的可流动性。