昨天，国新办举行“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会，有关负责人在讲到住房和房地产板块时提到“两个转变”：一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代。其实这两个转变早有端倪，发布会算是迟来的一个说明而已。
虽然新闻通常仅提北上广深，我以杭州上城的两个核心区二手房价格入手，通过这些年二手房价格以及人口变动情况，以期窥见住房与房地产的转变。
第一处是上城区的勤远里。这个小区位于杭州市上城区鼓楼片区，是一个典型的老旧小区，同时也是一条充满市井气息的老巷子。它位于察院前巷，地处吴山/清波门板块核心区域，东临中山南路。共有16栋板楼，约470-495户。法拍交易情况如下：
（1）2019 年 3 月 19 日，该小区交易了一套房产总价 3657400 元，建筑面积 101.91 平方，土地使用面积 35.3 平方，土地性质划拨，单价是 35888 元/平方。
（2）2025 年 9 月 9 日，该小区交易了一套房产总价 1453000 元，建筑面积 66.31 平方，土地使用面积 11.1 平方，土地性质划拨，单价是 21912 元/平方。
（3）2026 年 9 月 13 日，该小区交易了一套房产总价 1032000 元，建筑面积 55.39 平方，土地使用面积 13.3 平方，土地性质出让，单价是 18631 元/平方。
第二处是上城区十亩田新村。这个小区是位于杭州市上城区复兴板块的一个住宅小区，上城区南星/复兴街道，紧邻地铁4号线（复兴路站/水澄桥站），共有约24栋楼，房屋总数约962-995户。法拍交易情况如下：
（1）2019 年 5 月 14 日，该小区交易了一套房产总价 2335000 元，建筑面积 53.62 平方，土地使用面积 7.7 平方，土地性质出让，单价是 43547 元/平方。
（2）2020 年 2 月 4 日，该小区交易了一套房产总价 3695000 元，建筑面积 111.54 平方，土地使用面积 19.1 平方，土地性质出让，单价是 33127 元/平方。
（3）2024 年 5 月 3 日，该小区交易了一套房产总价 1260000 元，建筑面积 49.78 平方，土地使用面积 8.3 平方，土地性质出让，单价是 25311 元/平方。
（4）2026 年 4 月 13 日，该小区交易了一套房产总价 907300 元，建筑面积 52.51 平方，土地使用面积 8.7 平方，土地性质出让，单价是 17278 元/平方。
上面两个小区的数据来自法拍数据。上城区的勤远里房价从 2019 年开始，单价至今已跌去 48%。上城区十亩田新村房价从 2019 年开始，单价至今已跌去 60%。再来看一下从 2019 年至 2025 年，杭州常住人口每年的增量（流入）数据。其中：2019年，+55.4万人；2020年，+57.6万人；2021年，+26.8万人；2022年，+17.2万人；2023年，+14.6万人；2024年，+10.2万人；2025年，+7.6万人。可以看出，人口增量与房价几乎完全正相关。
从杭州法拍市场看二手房价格变动，非常明显的可以看出，房地产市场供求关系早已发生重大变化。网络上的意见领袖也好，专家也罢，甚至是房产中介，再怎么吹嘘，也无法改变国新办发布会上提到“两个转变”。前几年来杭州闯荡，买入杭州房产的那些刚需也好、投资客也好，那些掏空 2 代 3 代人的，很多是首付 15% -30%，其余贷款 30 年买的房子，还款才 5 年上下，房价已经跌去了 50%，是继续持有还是抛售真是两难的问题。我遇到几个客户，甚至房子免费送给人家，只求帮忙还银行贷款。
市场都是诱饵，保持独立观察，否则入局即输。