最高法观点:建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理网签而消灭

对于建设工程施工合同纠纷案件中,建成的房屋已办理网签,承包人是否仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的问题,是目前审判实践中存在争议的问题。

有观点认为,在建成的房屋已办理预售合同网签的情况下,当事人再行主张建设工程价款优先受偿权,已不符合《民法典》第八百零七条规定的适用条件,此种情况下应视为该优先受偿权已消灭。也有观点认为此种情况下,建设工程价款优先受偿权并未消灭。

最高法院民一庭倾向认为:建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭,如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件,承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

主要理由:

《民法典》第八百零七条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条至第四十二条进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件。

由此可见,建设工程价款优先权是承包人的法定权利,在符合法律及司法解释规定的条件时,建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段,并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式,不能产生物权变动的效力,亦不导致承包人原本享有的建设工程价款优先受偿权因此不成立或者消灭。

如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的,属于权利顺位问题,可另行解决。

文章来源:最高人民法院民一庭微信公众号

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