房屋买卖需要注意的6个问题

1.房屋产权问题

房屋产权是房屋买卖过程中第一个需要注意的问题,详细摸底房屋产权情况,是避免房屋买卖的关键。对于房屋产权问题特别需要注意以下2个问题:

一是房屋是否具有合法的权利归属。有些能办证而未办证的房屋,通常只能进行合同交易,无法及时过户,这时只是一个债权,有时会出现一房多卖的情况。二是无法办理产权登记的房屋。主要是指违法建筑及各大城市普遍存在“小产权房”,这两种房屋都存在买卖合同被确认无效的风险,购买前需要三思。

2.房屋性质问题

房屋性质是中国特色的问题,因为历史原因。中国存在各种名目的房屋,而且法律性质各异。最常见的是普通商品房,还存在房改房、保障性住房、城市自建房、农村自建房。

通常来说,普通商品房在产权明确的情况下是可以自由交易的。房改房和保障性住房都需要补交土地出让金,不同的是房改房在补交土地出让金后可以自由交易,而保障性住房需要符合政策才能交易。城市自建房需要看土地的出让方式,如果是国有出让可以自由交易,如果是划拨用地则需要补交土地出让金。农村自建房最为特殊,因土地性质是集体所有的宅基地,除试点地区之外,只能在农村集体组织成员之间交易。

3.区域限制政策的问题

区域限制政策主要指各地方政府出台的为保障房地产市场平稳运行发展而出台的限售、限购和限贷政策。这此限制政策要结合各地的具体情况进行判断。有的地方规定,房产在限售期内不允许过户,同时也规定,购房都不具备购房资格的不能取得产权。

4.权利瑕疵的问题

权利瑕疵是指房屋是否有被抵押、租赁、查封等情况,这些情况会导致交易后存在风险。比如说,房屋被司法机关查询冻结产权的,在解除查封前是无法过户的。另一种行政机关限制交易存在于违建的问题,在违建整改前也无法过户。

抵押问题是一个常见且复杂的问题,法律规定抵押权优先于普通债权,因此,即使房屋买卖双方成功交易,买家仍然是无法顺利取得存在抵押问题的房屋,不可以不重视。另一个问题是租赁,通常来讲,买卖不破租赁,因此,交易前要详细了解房屋租赁情况,避免交易成功后租赁问题成为棘手的问题。

5.房屋附带的落户和学位问题

很多人交易房屋的目的是为了子女享受更好的教育资源,根据中国目前的学区房制度就近入学,不可避免的存在房屋的落户和学位问题。因此,提前核实落户和学位问题,避免交易后出现的纠纷。

对于此问题,买家通常可以要求卖家:一是出示户口簿核实交易房屋的落户情况,核实是否已经有落户问题。二是要求卖家在合同中承诺落户和学位未占用的情况,约定违约责任。三是对于存在落户和学位占用的存在影响合同目的实现的,可以约定相应的解除条款。

6.产权主体和年限问题

不同产权主体和不同的房屋年限在交易过程中不仅存在区域政策限制问题,而且交易过程中缴纳的税费也是不同的,直接影响购房成本。

通常,交易前要审查房屋产权人是企业主还是自然人,企业交易税费通常高于自然人所持有房屋。另外,房屋购买年限(限售问题)也是需要注意的问题。很多城市存在“满五唯一“和“满二“的说法,这时的税费相差较大。

以上6个问题,也是房屋交易的6个法律风险点。除此之外,还存在中介欺诈和炒房客忽悠等问题,这些问题也需要购房者特别留意的。

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