装饰装修工程承包人行使优先受偿权的的条件

装饰装修工程是否受《建筑法》约束

装饰装饰工程是否受《建筑法》约定既是一个理论问题,也是一个实务问题。装饰装修内容不仅涉及债权和物权两大领域,牵连的制度至少有添附制度、不当得利等,而这些是民法基础理论,而且实践中存在大量的装饰装修由个人承包的情况,这些人不具备相应的资质或资格。所以要区分情况对待装饰装修工程是否受《建筑法》约束的问题。

1.适用《民法典》合同编承揽合同部分的装饰装修工程

装饰装修工程大体可以分为家居装饰和工业装饰两部分,我国家庭装饰市场多数的装饰公司无企业资质,家庭装饰装修往往不以资质问题而被认定无效。

《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》 的第6点中规定:小型建筑工程及农民低层住宅施工合同、家庭住宅室内装饰装修合同的效力如何认定?施工人签订合同承建小型建筑工程或两层以下(含两层)农民住宅,或者进行家庭住宅室内装饰装修,当事人仅以施工人缺乏相应资质为由,主张合同无效的,一般不予支持。对于当事人确实违反企业资质管理规定承揽工程的,可以建议有关行政主管部门予以处理。
前述合同对质量标准有约定的,依照其约定,没有约定的,依照通常标准或符合合同目的的特定标准予以确定。当事人有其他争议的,原则上可以参照本解答的相关内容处理。2008年《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知》鲁高法【2008】243号中第(四)点指出:关于家庭居室装饰装修合同如何适用法律的问题。近年来,随着人们物质生活水平的不断提升,对改善家庭居室环境的需求越来越高,由此因家庭居室装饰装修引发的纠纷逐年攀升,但此类纠纷如何适用法律一直是我国立法中的空白。所谓家庭居室装饰装修是指居民为改善自己的居住环境,自行或者委托他人对居住的房屋进行修饰处理的工程建设活动。家庭居室装饰装修活动不属于《建筑法》的调整范围,对于家庭居室装饰装修合同引起的纠纷应当依据《合同法》有关承揽合同的规定,并参照建设部2002年3月5日发布的《住宅室内装饰装修管理办法》予以处理。该办法并未以《建筑法》作为制定依据。

因此,家居装饰装修工程承包人应当是不享有工程价款优先受偿权的。

2.适用《民法典》合同编建设工程合同部分的装饰装修工程

结合《民法典》合同编第十八章的“建设工程合同”的规定,符合《建筑法》第二条(在中华人民共和国境内从事建筑活动,实施对建筑活动的监督管理,应当遵守本法。本法所称建筑活动,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。)《建设工程质量管理条例》第二条(凡在中华人民共和国境内从事建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的,必须遵守本条例。本条例所称建设工程,是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。)和《招标投标法实施条例》第二条(招标投标法第三条所称工程建设项目,是指工程以及与工程建设有关的货物、服务。前款所称工程,是指建设工程,包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等;所称与工程建设有关的货物,是指构成工程不可分割的组成部分,且为实现工程基本功能所必需的设备、材料等;所称与工程建设有关的服务,是指为完成工程所需的勘察、设计、监理等服务。)的可以从法律上认定装饰装修工程属于建设工程的范围,《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2018就是该范围的国家验收标准,但应排除《建筑法》第八十三条第三款的规定。

基于此,装饰装修工程的承包人若想享有价款优先受偿权,前提条件必须是承建的装饰装修工程受《民法典》合同编建设工程合同约束。

饰装修享有工程价款优先受偿权的变迁

《2021年解释》清理和编纂过程中,全国人大常委会法制委员会曾提出:“装饰装修通常具有附属性,仅因装饰装修工程价款未按照合同约定进行支付便对建设工程整体进行处分,是否妥当或可行,建议再作研究。”因此,现在的三十七条是在《2018年解释》第十八条基础上形成的。

最早见装饰装修工程价款优先受偿权是最高人民法院于2004年对福建省高级人民法院作出的《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权函复》(简称14号函复),该函指出:“装修装饰工程属于建设工程,可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程 的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”

对比《14号函复》和《2018年解释》第十八条可以发现,《2018年解释》只是删除了该函复的“承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系”的内容。那是因为建筑物所有权人与承包人可能存在其它法律关系,实务中存在建筑工程的所与使用权人分离的情况。如果无法理解,建议通过14号函复所针对的案件进行理解就能开朗。《2021年解释》第三十七条只是将《2018年解释》第十八条对装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人排除在优先受偿权之外这一内容进行了剔除。

对装饰装修享有工程价款优先受偿权的理解

1.装饰装修部分价值如何确定

如何确定因装饰装修而增加部分是一个较为复杂的问题。装饰装修工程折价或拍卖的工程价款至少有3个价格,一个是施工合同价,这是双方的合意价格;一个是装饰装修工程的溢价,明显的,通过装饰装修的工程在社会正常发展期间一定能卖出一个高于装饰装修成本的价格,高于施工合同成本部分的价格就是溢价;一个是低于施工合同价,比如因所有权人资金紧张急于出售,装饰装修工程连同建筑主体可能卖了一个远低于市场的价格,这时装饰装修部分工程就出现了贬值,连同贬值的还有建筑主体部分。

出现了以施工合同价为基础的高价和低价三个价格,实践中如何理解承包人就装修装修工程价款优先受偿的价值呢?笔者认为,如果装饰装修合同双方当事人有约定,依约定处理,当然这肯定是一句废话,没有人会有这方面的约定。没有约定的情况下建议按照溢价和贬值价处理比较妥当,而不应当用施工合同价,否则,在处理建筑主体和装饰装修两个承包人同时主张价款优先受偿权时,建筑物价格严重贬值时的分配将变的很困难。

2.装饰装修工程折价和拍卖条件

笔者曾在“行使建设工程价款优先受偿权以质量合格为前提”一文中提及,建设工程不一定存在工程折价和拍卖的条件和权利。就装饰装修而言,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)第七条至第九条中涉及承租人装饰装修有关附合和未形成附合的装饰装修适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物,承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同解除、合同履行期限届满等情形,适用不同的处理规则。

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